一、房地产企业应对营改增的策略建议

1、加强进项税额抵扣环节的管理：

（1）企业有效避免重复纳税的前提是有较多的抵扣项。因此，企业通过加大进项税额抵扣降低税负是一个重要方法。房地产业的很多原料是由小规模供应商提供，取得增值税发票较为困难。

（2）房地产企业很多原料增值税目前采用简易办法征收，在抵扣时也会造成困难。

（3）人工则多直接雇用建筑工人，人工费用很难取得增值税发票。因此，房地产企业在购进原材料时应该更多考虑一般纳税人。

（4）进项税额抵扣有严格的时间要求，需要及时进行抵扣认证，房地产的生产周期较长，需要处理好抵扣认证工作。

2、注重成本控制：

（1）房地产行业成本主要有土地采购、建筑安装及财务成本等。土地采购成本在不同城市之间差距悬殊。北上广深等一线城市住宅用地成本都在数万元每平米，但二线城市土地在万元左右。

（2）建筑安装成本主要由原材料和人工费用组成，原料与人工费用在全国范围内差距不大，在交通运输极为发达的今天，原料与劳务成本完全可以突破空间限制。

（3）财务费用随着国内信贷、上市融资、票据等融资渠道的拓宽不断降低。因此，房地产行业主要的成本还是土地采购成本。

（4）在税收方面，房地产企业提高利润主要还应从增加土地成本抵扣来考虑。

3、健全财务制度，规范经营行为：

（1）房地产企业在施行营改增之后，各种增值税发票可以起到抵扣的目的。

（2）房地产企业必须对原料供应商以及劳务提供者进行筛选，以保证增值税发票的获取；必须更加慎重地对待发票，减少遗失或无法抵扣给企业带来的大量损失。

（3）房地产企业在境外的建筑服务和工程监理服务免征增值税，因此有规模进行全球化发展的企业可以拓宽自己在空间上的业务范围，利用税收政策优惠发展自己。

二、房地产业营改增前后财务应掌握哪些

1、契税：主要是在购买土地的环节，税率3%.计税基础是购买土地的合同金额（可能回加上土地指标款等，具体不知）。

2、印花税：计税基础和税率有很多，一般来讲只要签合同都要按合同金额缴税，各种账簿凭证也要缴税。

3、增值税：税率为11%，应交增值税=销售额*11%-进项税。

4、城建税、教育费附加、地方教育费附加：这个是附加税，计税基础是增值税额，城建费7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%

5、土地增值税：分为预缴和清缴两个环节。预缴的时候按照预收款金额缴纳，税率受项目位置、产品类型、地方政府政策影响各地不同。

6、土地使用税：按照土地使用面积缴纳，你交房过后对应面积就不用缴纳。一般来讲按照多少钱一平米计算，具体税率个地方规定不同。

7、房产税：有两种计税防范。从价计征：按照房屋价值的一定比例为计税基础，税率1.2%。从租计征：按照租金收入的12%计征。一般一年交两次。

8、企业所得税：按照应纳税所得额的25%缴纳。每个季度预缴，每年4月底之前清缴。同时，预收账款要作为收入缴纳企业所得税，各地毛利率规定不同。

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作者：mayi8746，九年团队激励、合伙人制度建设经验。